导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　91是质数吗，95是质数吗ong>正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。91是质数吗，95是质数吗ong>

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　91是质数吗，95是质数吗　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。